五一假期的楼市热度几何？兴许有几分余温，这个假期挺长的，出门看房的人的确不少。实地看过几个售楼部，都挺热闹的。
(相关资料图)
但是这些看房人中有没有水分，大家心里都有个底，假期招的那些小蜜蜂（或者老蜜蜂）也为售楼部的人流做出不少的贡献。
但现实中，很多楼盘也举步维艰，为了销量，已经冲出自己的“防区”，向外面蔓延，要做生意嘛，不寒碜。
前言
图片为踩盘实拍
最近热度比较高的楼盘应该是已经取证，但还未开盘的北源云筑。一般来说，一个楼盘在取得预售证后不久，就会开盘。
因为没开分销的原因，对于购房者来说，网络上只能了解到只言片语的信息；
他们即使自己去了售楼部，没有专业知识的武装，只能看到一些利好，很难准确地了解到优缺点。
本人实地踩盘过多次，在临近开盘的时候又去了解一下，因为此前有围绕楼盘周边，总用时超过九九八十一个小时，来分解一下这个楼盘吧！
注意，优缺点都会说得很仔细！
竞品分析
图片为踩盘实拍
刚走出白湖亭地铁口B出口，看到一堆的老蜜蜂，小蜜蜂少了很多，这个能理解，楼市不景气，小妹妹们的价格比较高，开源节流，请几个阿姨揽客是情理之中。
这个百亩大盘已经有预售证了，购房者的关注度比较高，其他板块的竞品也会想着蹭热度。
城市之光作为去年刚需盘的销冠，如今也遇到瓶颈了，截止到5月3日，该楼盘网签数据为818套，现在营销端也如八仙过海各显神通，各大网络平台，公共交通上都有其广告。
看到南二环板块有较高的客流量，也开始往南二环板块渗透，之前有说过在江南尚璟的工地有城市之光的广告，现在白湖亭地铁口也看到小蜜蜂举牌。
北源云筑只是刚领到预售证，已经面临很大的压力了！
南面有已经开盘的左海望悦，离地铁口更近，旁边是虎视眈眈的江南尚璟，未来还有新投城央境，现在西三环的城市之光也想在这里分一杯羹。
配套分析
图片为踩盘实拍
确认过眼神，是适合住云筑的人！这个广告标语挺时尚的， 从地铁口B出口到北源云筑的建筑工地实际距离约为400多米，可以算是正地铁房。
只是因为现在修路原因，部分车辆可能不能直接到达售楼部，江南尚璟的售楼部在中间截胡，会让人觉得尚璟更近一点的错觉。
该楼盘离白湖亭万达的距离大约也在400多米，到未来的SM广场大约为700多米，离北面即将竣工的中骏世界城实际距离在2公里以内。
在楼盘西面，有规划教育配套，从幼儿园到中小学都有，按照现在售楼部的说法，未来可能规划引进麦顶和十六中的新校区。
对于名校的新校区，如果与本部对比的话，肯定存在差距的，但至少对比现有的村小强一点吧，简单点说，就是有胜于无！
对于医疗配套，真的不想提，因为福州很多营销模式借鉴其他大城市，觉得医疗配套很重要，但在福州，只要不是犄角旮旯的地方，自驾半个小时都有三甲医院。
从配套方面看，四大金刚所处的地块该有的都有，生活和出行上都比较方便。
不利因素
图片为实地拍摄
北源云筑的售楼部，还是把不利因素摆在比较明显的位置，这个还算比较厚道， 但大多数都是说其他楼盘也存在的无关痛痒的信息。
红线外的不利因素倒是值得注意， 在A地块13和15号楼处北面存在临时庙宇。
这个看似云淡风轻的一句话，其实信息量很大，因为临时安置的庙宇也有可能长期存在，这个可以借鉴横屿山公园（君樾府北侧）的临时庙宇；
说是临时安置，但根据相关部门透露的信息，实际上横屿山上的庙宇以后会动迁的是那些铁皮屋，已经修缮的庙宇会长时间存在。
因为四大金刚所处的地块之前是白湖村和北园村，下辖有多个自然村，每个村村民都有自己供奉的神明，所以地块周边会有庙宇。
即使现在没有庙宇，但从长远看，未来也可能盖庙宇或者宗祠之类的古建，这是白湖亭片区的硬伤。
北源云筑对比其他三大金刚还有一点劣势，就是周边城市界面略逊一筹，南面有老旧小区，西面有较多的安置房社区。
户型分析
图片为踩盘实拍
北源云筑的起步门槛会相对低一点，最小户型为76平米，这次已经领证的A2,A18,A19号楼中，还有89和114平米的户型。
76户型是传统的三房一卫，三开间朝南，朝北房间是次卧采光，阳台也比较小；
89户型有端头和连廊两种，在A19的中间户分布为连廊户型，两边分布为89端头户型，同时，89端头户型也存在于A18号楼。
这种户型是比较典型的三开间朝南，勉强算两个阳台吧。
76和89平米的都有做样板间，主卧大小还算凑合，但其余两个房间都比较小，因为面积原因，整体布局比较压抑。
114平米是四开间朝南的设计，三个卧室朝南采光，另外一个朝北。这个户型并没有做样板间，但这种面积段做四房同样也比较紧凑。
靠近客厅的卧室更适合当书房或者儿童房，因为宽度只有2.4米左右，或者可以说，除了主卧外，其他房间都不太宽敞。
餐厅和客厅也显得比较拥挤，但是阳台的宽度达到1.8米，只是阳台对比竞品略短一些。
价格分析
图片为踩盘实拍
预售证出来后，一房一价表也摆在售楼部比较明显的位置。
现在在售的楼栋谈不上特别好，但是在大地块比较靠近地铁口的位置，至少也算相对过得去的楼栋，取证的为A2，A18，A19楼栋。
A2楼栋的均价大约为2.87万每平米，A18，19号楼均价超过2.93万元每平米。
客观说，就目前北园四大金刚的处境来看， 北源云筑如果超过2.8万的价格入市的话，就是给竞品送温暖。
以地段来评价的话，对于城南板块的购房群体来说，左海望悦会好那么一丢丢，这是他们长年累月下来形成的认知。
因为当初载他们进城的30路车在经过福峡路后进入则徐大道，要经过白湖亭，沿着则徐大道的地段更容易被接受。
两个楼盘其实雷同度很高，按照左海望悦卖2.7万左右的均价，北园云筑想要有竞争力，理性一点看的话，就不应该超过这个价格。
小结
图片为踩盘实拍
北源云筑是四大金刚中最早亮相的，从去年夏天就在白湖亭万达盖好了城市展厅， 等到真正开盘算是来年的夏天了。
最早的时候说是去年年底开盘，后来又说是今年第一季度，再后来又说4月份，现在预售证拿了，这次应该不会爽约了吧！
如果从节点去判断的话，北源云筑可能错过了楼市比较好的小阳春，现在进场的话相对会比较尴尬。
我朋友用一段话来形容，感觉比较贴切：
北源云筑大概像古代一个长相尚可的姑娘，到了谈婚论嫁的年龄，却没能在元宵节入场。
因为古代的元宵节相当于由国家组织的大型相亲会，这时候青年男女都会出来看灯会，女孩子都会精心打扮，看灯会，也看看有没有合适的男子。
因为在古代，这些姑娘极少有出门的机会，错过了元宵佳节，就失去了很好的机会。
虽长相尚可，但还不到倾国倾城之貌，所以这个姑娘也不会被特别优秀的男子会注意到，以后只能听从父母之命媒妁之言，未来的夫家就有太多的不确定性。
当然，每个开发商都会有自己的想法，或许榕发给人的印象就是过于低调，甚至让人不知道家中有女，长相尚可。
古代有闺女到了谈婚论嫁的年龄，还未出阁的话，最后父母都会有点急，这时候媒妁就显得尤为重要了。
不知道这闺女未来需不需媒妁来为自己说几句好话，要不然，人家都会说那边姑娘众多，劝君莫急，莫急！
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